记者 夏明岚

　　马不停蹄地踩盘看房、屁颠屁颠地交订金、小心翼翼地付首付、盼星星盼月亮地等待……终于交房了，可麻烦也来了！使用面积和公摊面积的分配、精装修商品房的交付标准、延期交付使用等、问题开始频频出现，那么面对这样的纠纷该如何保障自己的权益呢？

交房延期纠纷

      核心提示：按照新的司法解释，延期交房的开发商将支付高额违约金，一般来说，数额约为已交房款的日万分之几（视双方约定）。因此，有些开发商就在没达到交房标准的条件时匆匆交房，引起了购房者的不满；更有甚者，是以众多不可抗拒的因素为借口，拒绝支付赔偿。
　　实例：位于六堰的一楼盘就存在着交房纠纷，业主陈先生反映他与开发商签的购房合同中约定2006年12月30日交房。当时合同中约定，交房三个月之内必须为业主办理好二证一书，但一直到今年3月开发商才把钥匙给他，并且直到现在也没有办理好二证一书。陈先生找到开发商，开发商却不承认自己违约，说把钥匙给我们就等于交房了。他说房产证正在办理，但一直到现在也没有办理好，并拒不支付违约金。
　　应对措施：对于期房购房者来说，最关心的莫过于何时入住了，开发商不能按时交房对购房者往往会产生一定的损失。因此，市房管局房地产交易中心的工作人员建议购房者必须在合同中严格约定房产的交付日期及入住程序，对延期交房的免责条件做出限定，并限定解除合同的时间，以及给业主直接或间接的损失赔偿。
      另外，他也指出，事先需对预期违约责任赔偿金有个详细约定。根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。衡量违约金和租金的价值，一般约定为日万分之五的延期赔偿额比较合理。

3%面积误差纠纷

　　核心提示：在房屋交付使用时，测绘表上的面积与商品房买卖合同中只允许有3%的差异，这一条款在实际操作中却“暗藏玄机”。
　　实例：去年年底，十堰老街附近一楼盘就发生了面积纠纷事件。开发商在合同中只写明了总面积大小，在面积的如何分配上却十分模糊，最终导致很多业主的房子在总面积上与合同中相同，但实际使用面积却缩了水！这主要是因为户型设计不合理，公摊面积过高，如果3%的增加面积被归于公摊面积，业主就要再支付万余元的钱款补在公摊上，白白吃了哑巴亏。
　　应对措施：商品房大多以建筑面积计算购房款，而建筑面积是由套内面积和公摊面积所组成，因此很多购房者会发现，交房时房屋的建筑面积增加了，增加额度也在3%以内，而同时相应的公摊面积也增加了。由于《商品房销售管理办法》中规定：面积误差在3%之内，业主无权退房。因而，开发商并没有违法，业主对此也就只能自己吃亏了，开发商不支出任何费用就能够得到合同误差款。 所以，现在购房者在签订合同时，市房管局测绘中心的王主任建议购房者在附加条款上应写明建筑面积、建筑面积中含有的公摊面积组成，具体的使用面积、公摊面积的平方数。另外，在交付使用前，请专业的测绘公司进行面积测算对业主来说也是可取的。

与合同不符

　　核心提示：“房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。”
　　实例：一些交付纠纷中，绝大部分都属于这一问题。如原先在合同中约定的中空玻璃变成了普通玻璃、没有采取节能墙体等。还有一类是配套设施没有到位或者更改，如开发商擅自将中心花园缩水，原先承诺的绿地变成了高楼，或者将绿地改造成了篮球场等设施，将承诺的彩色园艺地砖变成了柏油马路以及改动了楼盘的外立面颜色等等。近期，市三中附近一小区居民反应，房地产公司没有按当初的规划修路，原来的公共绿地部分被他们建成了车库，引起了业主的争议。
　　应对措施：对此湖北齐达新律师事务所律师靳谢兵认为，出现上述这些情况，房产商应当承当违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。从该司法解释里就可以清楚看出，不管房产商是把上述承诺写进商品房买卖合同里，还是写在广告楼书里，对出卖方——房产商均具有约束力。如果房产商不履行，就要承当相应的违约责任。购房者既可以要求房产商按合同和广告的承诺来履行，也可以要求房产商来赔偿差额价位。当然，在现实中一般木已成舟的交付事实是比较难改变的，所以通常多数业主只是要求房产商赔偿不到位的价位差。