秦楚网消息（十堰周刊）记者 龚祥龙
7月市房管局发布《2008年上半年房地产发展报告》。
报告指出，十堰房地产市场除商品房新开工面积有所下降外，房地产开发投资、商品房竣工面积、期房上市面积与销售面积等主要经济指标，均保持了稳定的增长态势，反映出城区房地产市场进入持续稳定健康的发展阶段，房地产市场调控取得初步成效。
主要数字
2008年上半年，城区商品房新开工面积为41.9万平方米，与去年同期相比下降53.34％。通过竣工验收的商品房面积为73．28万平方米，与去年同期相比增长89．01％。
办理商品房预售许可证的资料显示：2008年上半年的期房上市面积为38．07万平方米，与去年同期相比增长29．4％，预计全年的期房上市面积可能达到100万平方米。
城区房地产经过2005年以来的高速发展，今年出现了开发放缓的势头，市联合房地产公司董事长杨卫波说。但他同时感觉到，今年上半年投入市场销售的商品房并没有明显比往年减少。
在十堰房地产开发高峰的2005年，开工量—度超过250万平方米。放量增长的影响延续到了2007年。当年，城区商品房施工面积达到374．9万平方米，同比增长14．5％。商品房新开工面积为153．2万平方米，与2006年同比增长49．45％。 杨卫波说，“2005年250万平方米的开工量直接导致2006年开工量锐减150多万平方米，直到2007年底，前两年的市场存量才被消化掉”。
同样，今年上半年商品房开工走低的局面，也将对—年以后的市场形成重要影响。“商品房从开工到预售，周期一般在一年以上，这就意味着明年下半年城区商品房可能会出现上市量大幅减少的局面”，杨卫波说。
对于新房开工量较大幅度下降，杨卫波分析认为，老城区地块拆迁难以推进、规划中的新城强调山体保护而禁止开山两方面因素，延缓了开发速度。“即使今年下半年后，北京路允许开山，今年的开工量也会成为近年来的低谷。”
《2008年上半年房地产发展报告》指出，2008年上半年，城区房地产开发完成投资12．01亿元，与去年同期相比增长31．98％。
对比分析，杨卫波认为，城区房地产开发项目正在向有实力的开发企业聚集。在银根紧缩的现实条件下，银行对企业放贷选择也同样会向重点项目和优势企业集中。
“经过10年的积累，十堰的重点房地产开发企业已经具备了充分的实力，再加上银行的支持，资金不是特别突出的问题。”当然，他的前提是，开发企业不能一味贪多求大，盲目拿地。
敏感的房价
房价始终是房地产行业最为敏感的话题。据房管局最近对城区20个不同规模、不同地段在售楼盘销售价格的抽样调查，2008年上半年商品房的销售均价为2260元／m2，与2007年12月底的销售价格相比增长1．12％，价格增幅明显减缓，销售价格处于基本稳定的状态。
其中城市中心区销售均蚧为2680元／m2(人民路、江苏路、北京路：公园路、汉江南路等中心地段)，其他地段的销售均价为1817元／m2(指火车站以东、车城路和张湾以西等地段)。在所调查的楼盘中，最高销售均价为3250元／m2，最低销售均价为1410元／m2。
通过对省内重点城市的对比分析，杨卫波认为，十堰房价基本上不存在泡沫。一位在省内多个城市从事营销策划工作的业内人士，也持有与杨卫波相同的判断：“武汉、宜昌的房价比十堰高，黄石和襄樊的房价也比十堰的高，甚至连孝感、仙桃、鄂州的房价都超过了十堰，这足以说明十堰的房价处于适当的水平上。”
对于曾经流行一时的“一个月工资够买一平方米住房”和“房价介于职工年收入3-6倍”之说；杨卫波并不赞同：“首先，这种说法的来源一直没有找到具体的出处，因此并不可信；其次，即便是有这种说法，它也是从西方来的，并不能说完全符合国内市场。另外需要注意的一点是，与国外相比，国内居民收入并不完全透明，以人均收入来靠这个指标无法解释当前的房价和住房热销的实际情况。”
2007年的统计数字显示，当年十堰居民人均年收入为1．2万。而房管局当年12月中旬的抽样调查显示，城区商品房的销售均价已达到2235元，与2006年同期相比，涨幅达9．62％，在所调查的21个楼盘中，最高销售均价甚至突破3000元达到了3075元。其中中心区均价达到2550元，火车站至顾家岗一带的销售均价为1650元，白浪片的销售均价为1450元，车城路、车城西路、汉江路与红卫片的销售均价为1550元。
“一方面大家说房价高了，另一方面住房销售很活跃，最合理的解释是，大家还买得起房子，当前十堰的住房价格仍然适中。”杨卫波说。
联合房地产公司代理销售的多个楼盘也同样出现俏销的局面。截至目前，北京小镇二期已进入尾盘销售阶段红果林仅剩下最后几套住房。而6月21日，东方明珠二期开盘，当天即销售120套。
“市民扫瞅买房是确实存在的，这也说明市场的刚性需求很旺盛”，杨说。
购房主力
自2005年以来，市房管局历年的市坛分析报告均指出，城区房地产市场面向的消费者主要是城区居民、周边县市居民及外来务工经商人员。规划方面认为，在城市化进程不断加快的现实情况下，十堰城市人口每年以1．5到2万的速度在增加。
十堰的购房主力应该是城市移民，杨卫波说。在联合公司代理销售的北京小镇项目中，来自县市的购房者占据了60％以上。他认为，从县市搬迁到市区的移民，绝大多数要购买住房。
针对今年上半年十堰房地产购销两旺的现实，房管局在报告中特地指出，城区房地产市场经过近十年的发展，消费者的消费观念已发生了根本性的转变，对楼盘品质的认识已比较成熟和挑剔。因此建议开发企业在项目实施前要做好充分的市场调查研究与论证，其他开发项目的成功经验可以借鉴，但切忌不合实际的攀比，尤其切忌销售价格上的攀比行为。应重点做好项目户型比例、价格、工程质量与景观环境质量、配套服务设施等方面市场调查分析。
从今年上半年在售楼盘价格的抽样调查来看，消费者对楼盘品质的认同已基本成熟，砍觇模小区的销售价格已明显高于单体楼盘，那种单纯凭借地理位置优势而取得价格优势的状况已逐步成为历史，因此需要开发企业在质量与服务上下功夫，努力提高楼盘品质。
