前期物业管理是开发企业应该提供的售后服务

　　记者： 请问此次出台这份文件的背景和作用是什么？

　　市房管局物业办：出台这份文件，主要是基于以下考虑：一是目前，业主对前期物业管理的内容和作用不清楚，不了解业主自身的权利和义务。二是对业主依法享有的公共用房、共有部位、共有设施设备，有的房地产开发企业还没有按照《物业管理条例》规定移交到位，导致了前期物业管理的混乱，引发了不少矛盾纠纷。这次出台文件，就是为了贯彻落实《物权法》及《物业管理条例》，通过规范前期物业管理，提高我市物业管理水平，保护业主的合法权益，减少矛盾纠纷，维护社会稳定和谐。

　　记者：前期物业管理的重要性体现在哪里？

　　市房管局物业办：前期物业管理的重要性体现在：一是明确房地产开发企业、物业服务企业和业主的责、权、利，为规范物业服务市场创造良好的环境。二是按照《物权法》、《物业管理条例》规定，把应该属于广大业主依法享有的公共部位、共用设施设备移交给业主，保障业主的合法权益。三是通过制定详细的业主临时管理规约，并在销售场所予以明示，让业主了解责任和义务，特别是了解物业服务费、水、电、气、暖、装饰装修管理收费标准及方式，减少不必要的矛盾纠纷。

　　记者：为什么说房地产开发企业在前期物业管理是第一责任人？

　　市房管局物业办：按照《物业管理条例》第三章的规定，房地产开发企业是前期物业管理的法律主体，房地产开发企业在这一阶段要以招投标的方式选聘物业服务企业；在销售物业前，制定临时管理规约，并向物业买受人予以说明；要向物业服务企业移交公共用房、共用部位及竣工验收资料；帮助业主成立业主委员会；承担保修期内物业的保修责任。前期物业管理是房地产开发企业应该提供的售后服务，所以说开发企业是前期物业管理的第一责任人。目前，少数房地产开发企业只注重销售，而忽视物业管理，导致住宅小区在规划、建设中就存在硬伤，比如没配套物业用房，水、电、暖不抄表收费到户，为后续物业管理带来了无法避免的问题。

　　购房时不重视物业管理易产生后顾之忧

　　记者：为什么业主在购房时要重视物业管理？

　　市房管局物业办：住宅小区是“三分建七分管”，只有管理到位，才能正常发挥住宅小区配套的设施设备的功能，营造优美的居住环境，为保障业主生活质量提供良好的基础。而很多购房者在购房时，不重视物业管理，特别是不仔细了解物业服务费、水、电、暖等收费标准，在入住后极易因为对收费的不理解和房屋买卖中的遗留问题而与物业服务企业产生矛盾。

　　前期物业管理应通过招投标产生

　　记者：实施前期物业管理招投标的作用是什么？

　　市房管局物业办：《物业管理条例》第三章第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节，而且现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段。因此能够通过招标的形式选聘到优秀的物业管理企业是关系到小区可持续发展的大事。常言道“好马配好鞍”，好的物业企业是物业保值增值的保障。

　　记者：前期物业管理中物业承接验收的重要性是什么？

　　市房管局物业办：前期物业管理交接验收物业承接验收制度是国务院《物业管理条例》确立的七项重要制度之一。该制度执行的好坏，直接关系到物业能否正常使用及广大业主、使用人的人身安全等业主的切身利益，有利于减少物业管理矛盾、纠纷。

　　为进一步规范物业接管验收工作，我局在文件中明确了房地产企业应当向物业服务企业移交的资料。特别是规定了房地产开发企业要向业主依法移交业主共享的公共用房（包括物业管理用房）、共用部位，通过物业接管验收，避免建设单位擅自处分和占有属于业主的共用部位、共用设施设备，保障了业主的合法权益。而且在办理《商品房销售备案证》中，市物业管理办公室要对接管验收进行监督，并要求房地产开发企业对物业办公用房在我局产权监理处备案，保证了物业办公用房权属归全体业主所有，保障了业主的合法权益。

　　水、电、气、暖由供应单位收费到户

　　记者：为什么必须要求水、电、气、暖由供应单位收费到户？如何落实？

　　市房管局物业办：目前，我市很多房地产开发企业由于种种原因，还没有全面落实水、电、暖抄表收费到户，房地产开发企业为促进商品房销售，支付了水、电、暖等能源损耗费用。而一旦商品房销售完毕并交付使用之后，开发企业就会停止补贴，矛盾就因此产生。从我局处理的物业矛盾纠纷看，大部分是由于没有落实水、电、气、暖由供应单位抄表收费到户的制度，造成物业公司与业主为这些能源损耗收费问题产生矛盾，甚至发生群体性上访事件。只有实现了终端供应，才能从根本上解决供水、供暖等能源损耗收费的矛盾。

　　为解决这个问题，我局按照《物业管理条例》第四十五条规定，在2007年专门下发了《关于在商品房开发中实行水、电、气、暖终端供应的通知》，这次在文件中再次强调，就是要通过严把物业管理验收关，促使各房地产开发企业认真落实水、电、气、暖终端供应的问题。

　　办理 《商品房销售备案证》时要提交前期物业管理 《中标通知书》

　　记者：办理 《商品房销售备案证》时，对物业管理验收应提交哪些资料？

　　市房管局物业办：房地产开发企业应向市物业管理办公室提交以下资料：

　　一、《商品房销售备案登记表》；

　　二、前期物业管理《中标通知书》；

　　三、《前期物业服务合同》（验原件）；

　　四、业主书面承诺的《临时管理规约》样本原件。《临时管理规约》须写明物业服务费、水、电、气、暖等交费标准；

　　五、物业管理办公用房备案证明原件；

　　六、由房地产开发企业和物业服务企业签字的公共用房、公用部位、公用设施设备的资料和实物移交清单原件；

　　七、水、电、暖由供应单位抄表收费到户的证明材料。