预缴所得税标准提高房企资金压力增大-秦楚网

■记者 夏明岚
　　日前，国家税务总局公布的《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（以下简称“通知”），对房地产企业预售收入的预计利润率做了调整，由原来的非经济适用房不低于15%调高到20%，经济适用房维持3%。目前，这一新规已开始在我市执行，业内人士普遍认为，预缴的计税方式从原先的“预计毛利率”变为现在的“预计利润率”，对开发企业的资金流将形成一定的影响。
新规有三大变化
　　记者咨询了市国税和地税部门，工作人员表示，和以往房产企业的所得税缴纳方式以及原先国税发[2006]31号文件相比，《通知》中有三处显著变化。
　　第一个变化是预缴的计税方式做了改动，从“预计毛利率”改为“预计利润率”。根据原先国税发[2006]31号文件，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其它建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
　　而《通知》中则规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其它建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
　　第二个显著变化是外商投资房地产开发企业的预缴应纳税额将与内资房地产企业一视同仁。《通知》的最后一条明确表示，已按原预计利润率办理完2008年第一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从第二季度起按通知执行。这样外商投资的房企规定的预计计税毛利率和内资一样是20%。
　　三是统一经济适用房项目的界定标准。将原适用于内资从事房地产开发业务纳税人的经济适用房项目的界定标准，统一适用于内外资从事房地产开发业务纳税人。新政策规定，房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其它相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。
　　所得税金额占预售收入比例提高至5%
　　预缴的计税方式从原先的“预计毛利率”改为现在的“预计利润率”，虽然所得税预缴新规对房地产企业的资金压力不像银行开发贷款从紧、证券市场融资增发受限等措施来得明显，但是由于涉及到企业的现金流，具有隐性影响。
　　因为根据老办法，对房地产预售款的企业所得税应纳税额的计算方法是：按照预计毛利率计算预计毛利额，再扣除相关的期间费用、营业税金及附加后，再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。由于期间费用等环节具有较大的操作弹性空间，房企通常会通过加大期间费用的方法，减少当期应缴纳的企业所得税，从而获得税收的时间效益。而此次新规直接规定了利润率，企业无法通过期间费用减少应缴的税额。这相当于说，按照25%的企业所得税率和20%的利润率，房地产企业每月或者每季的预售款至少有5%必须用于缴纳企业所得税。而原规定下需预缴所得税金额占预售收入比重约为3.3%左右。