“没有缴纳3478元的物业费，竟然产生了3362元的滞纳金……”近日，家住茅箭区二堰街道吉祥社区大美盛城香榭丽花园小区的贺先生（化姓）向本报新闻热线8110110反映，高额的滞纳金让他直呼不合理。
贺先生收到的缴费通知书。
秦楚网讯（十堰晚报）文、图/记者 秦洪涛
业主质疑：欠了3478.68元物业费，为何滞纳金要3362.72元
贺先生于2015年购买该小区住房，2016年装修完后入住。
2023年冬天，小区如期开通供暖，“物业公司将供暖相关事宜外包给第三方公司，而第三方公司时常在半夜关停暖气，再在早上恢复，导致供暖期体验不佳。暖气费我并没有少交，为什么要采取这种做法。”贺先生说，不止他们一家反映过这个问题，当年有很多业主也投诉过。
贺先生认为，在供暖问题上，物业公司存在一定的监督不力，因此在2023年供暖期结束后，他并未像以往一样，准时缴纳2024年的物业费，一直到现在。
更换水表后，水费“蹭蹭”上涨是贺先生不缴纳物业费的另一个原因。“以前一年多才充一次水费，现在差不多7个月就得充一次。”贺先生告诉记者，2024年7月，小区更换了他家的水表，此后，在居住方式基本不变的情况下，水费差不多是以前的两倍，贺先生认为水表的质量或者计量存在偏差。
近日，贺先生回家时，发现大门上贴了一张“缴费通知”。根据“缴费通知”内容显示，按照合同约定，贺先生所在的小区物业费为1.5元/月/平方米，逾期应每日按比例（2018年2月1日前为3‰，2018年2月1日-2021年12月31日为1‰，2022年1月1日后为2‰）向物业公司支付滞纳金，并承担包括催收费用、诉讼费、律师费等在内的物业公司的支出。
“缴费通知”中明确告知，截至2025年6月30日，贺先生应缴纳物业费3478.68元，产生滞纳金3362.72元，请贺先生在2025年7月25日前向物业公司付清所有欠费。逾期，物业公司将采取必要的法律行动，后果由贺先生承担。
物业回应：滞纳金系按合同约定产生
“这个缴费通知是我们出具的。”7月11日，十堰大美香榭丽物业管理有限公司符经理接受采访时说。
符经理表示，业主反映的半夜关停暖气一事并不存在。而对于更换水表一事，符经理称，该小区2014年开始交房，因水表只有6至8年的质保期，到期后便陆续开启了更换水表的相关事宜，截至目前，除了长期空置或未装修房屋，已基本更换到位。
“我们所有更换的水表都有合格证，并且经过校验。若业主认为有异议，可请有资质的第三方再次校验。”符经理说。
符经理告诉记者，在发“缴费通知”前，已多次打电话告知业主，并称“缴费通知”里的内容都是按照双方签订的物业合同约定执行，因物业费为预交，因此从欠物业费之日起，就开始计算滞纳金金额，而滞纳金的算法、金额都是经过该公司法务审核后发出，内容、程序均合规。
“若在截止日期前，业主主动到物业公司缴纳所欠的物业费，可以免缴滞纳金；若进入诉讼环节，产生法律效力后，一切按照法律的判决结果执行。”符经理说。
对此，十堰市住新局物业科工作人员张军表示，若双方合同中有相关约定，那么物业公司收取滞纳金的行为并不违规。
律师说法：滞纳金如何计算合理，从何时算起？
“物业费欠了3478.68元，为何光滞纳金就产生了3362.72元？滞纳金到底应该从哪一天算起。”针对贺先生的疑问，记者采访了十堰市郧和律师事务所李满律师。
李满介绍，合法签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，物业公司应按照合同约定对小区进行物业管理，业主则应按时缴纳物业费。合同所约定的滞纳金的性质为逾期付款违约金，业主逾期未交纳物业费的行为已然构成违约，物业公司向其主张违约金符合法律的规定。但是根据生效判决，有法院认为违约金约定过高，判决时以中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%-50%予以支持，因此如业主被诉滞纳金，也可以主张违约金过高要求法院酌情考虑。
物业费的缴纳一般有3个时间点：一是合同约定的预缴物业费时间，也就是预收物业费，物业公司会在12月31日前预收下年度上半年物业费，6月30日前预收本年度下半年物业费；二是物业服务期已过的催缴，比如7月1日后催收当年1月1日至7月1日前欠缴的物业费；三是物业公司发函催收，在长时间欠缴后，物业公司会通过贴告示、上门告知、电话告知、短信告知的方式催收欠缴费用。
根据《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。因此，物业公司提起诉讼的前提是需要先催告业主缴费。滞纳金从何时起算，主要依据《物业服务合同》的约定，如果合同约定有明确的起算时间，则没有争议，如合同约定不明，业主可以主张服务期过后第一天开始计算滞纳金，也可以主张收到物业催告通知之日开始计算滞纳金。
此外，李满表示，若业主能证明物业服务存在重大瑕疵，在安全、维修、养护、清洁等工作方面不作为，难以维护小区基本秩序，难以保护业主人身、财产安全的情况下，可申请减免滞纳金，甚至可以主张少缴物业费。
李满提醒，业主委员会签约物业合同时应仔细审查合同条款，对不合理滞纳金比例可协商修改，对物业公司减轻自身责任的条款也可要求补充。业主若对服务不满，可通过业主委员会协商或向物业公司的主管部门投诉，避免直接拒缴引发诉讼。
