十堰晚报“购房法律援助热线”热得发烫 4大问题成咨询热点

时间:2018-03-23 10:11 来源:十堰晚报     进入数字报 我要爆料

贾毅(左一)、吴鹏飞(左二)、雷明辉(右二)在活动现场参与互动。

秦楚网讯(十堰晚报)文/记者 冰客 图/记者 张建波

22日上午,由十堰晚报联合十堰市律师协会主办的首届“购房法律援助热线”开通,十堰市律师协会房地产和建筑专业委员会的3位律师——湖北郧阳律师事务所专职律师、十堰市律师协会房地产和建筑专业委员会副主任贾毅,十堰市律师协会房地产和建筑专业委员会副主任吴鹏飞,湖北郧和律师事务所执业律师、十堰市优秀律师雷明辉做客十堰晚报编辑部接听热线,为读者解答购房中遇到的法律问题。

上午9时始,现场两部购房法律援助热线电话8119110、8114111就响个不停。短短两个小时共接到百余个咨询电话。主办方全程开通在线视频直播,市民通过十堰晚报微信、秦楚网微信、秦楚网、十堰晚报微博、一直播十堰晚报、十堰头条客户端、云上十堰客户端相关入口观看直播,线上线下20余万人次参与咨询和互动。此次活动得到了汇霖K-MALL时尚广场的大力支持。

活动结束后,记者整理出了市民最关心、咨询最集中的4大问题。

逾期不能办证

市民:我于2014年1月在城区黄石路购买了一套商品房,购房时看到了《商品房预售许可证》,但如今购房4年多了,还不能办理房产证和土地使用证,多次寻求解决无果。

律师解答:市民购房关于逾期办证和办不了证的问题,是个较为普遍的问题,原因也比较复杂。要解决这个问题,首先要查清具体原因。根据规定,合格的商品房,开发商应该取得了《商品房预售许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建筑工程施工许可证》等五证。如果具备了五证,工程经过了竣工验收,不存在其他法律障碍的情况下,就具备了办证条件。

该市民购买房产4年来未办下房产证,可能就存在不能办证或暂时不能办证的法律障碍问题。可能所购房产或未经过竣工验收,或竣工验收不合格,或开发商在建设过程中因融资需要对在建工程进行了抵押,或因为开发商与第三方发生纠纷导致楼盘被查封等等原因。

如果市民购房时已经查看了开发商五证齐全,又不存在法律障碍,可通过诉讼的方式,诉请开发商办证,并要求开发商承担逾期办证的损失。

对于已经取得《商品房预售许可证》的,也有可能存在开发商所开发的房产被查封,或者开发商的不动产被抵押,这种情况就比较复杂,需要和开发商协调,解除房产的查封或抵押,下一步再有针对性地提出办证要求。

还有一种情况,虽然开发商取得了《商品房预售许可证》,但建设过程中存在违法违规情况,如超建筑面积和超规划建设等问题,如果违法事由不能消除,或者不能具备完备的验收和合法程序,那么就有可能导致房屋不能办证。针对这种情况,市民可以选择解除合同,并可向开发商提出返还房款、赔偿损失的诉求。

合同面积和实际面积误差过大

市民:我在天津路一处楼盘购买了一套住宅,办证面积和合同面积存在较大误差,该怎么办?

律师解答:一般在房管局推荐的商品房买卖样本合同中,对面积误差过大约定有两种方式,一种是面积误差在±3%以内的,双方按合同约定价格据实结算。误差比超过3%的,买房人有权解除合同。如果不解除合同,对误差部分分两种情况处理:若实际面积比合同面积大,那么3%以内的据实结算,3%以外部分买受人不用支付房款;若实际面积比合同面积小3%以内的,双方据实结算,也就是出卖人返还相应房款,3%以外部分双倍返还房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中,对于买卖双方没有约定面积误差的处理办法也是这样规定的。现实中,开发商在和买房人订立合同时都不会选择这一条,都会选择双方自行约定,约定的方式为根据实际面积据实结算。

当然,民事活动以双方约定优先,但是这也存在一个问题,就是万一面积误差过大,是不是还能够按照约定据实结算。比如房屋面积误差达到10%以上,导致总房款超出购房人承受范围,或者面积太小,达不到买房人的购房需求。对此,律师认为,法院应当依据面积误差超出合理范围、购房人合同目的不能实现,同意购房者解除合同。

车位只售不租

市民:我所住小区的停车位只售不租,且销售价格过高,业主的相关权利是否有法律保障?

律师解答:目前中心城区的车位售价基本都在10万元以上,由于地下室不能办理产权,所谓的“卖车位”,实际是长期租赁车位的租赁合同。只是这个租赁合同要求一次性支付租赁费,《合同法》第214条规定,“租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效”,很多开发商的车位租赁合同表述为“租20年,送20年”。

《物权法》第74条规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”也就是说,对于车位的处理,开发商可以出售也可以出租。

由此可见,由于开发商通过建造而取得了小区规划区内的车位所有权,进而就有了处置权,有权出租也有权销售。但是,根据《物权法》第74条规定,“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”那么对于这部分停车位,开发商是不能出售,也不能享有出租收益的,并且小区的停车位要优先满足本小区业主的需要。

认购定金能否退还

市民:我在上海路一处楼盘看中了一套商品房,缴纳认购房屋定金后,未能订立商品房买卖合同,现在因为家庭原因,不想要房子了,定金能否返还。

律师解答:定金和订金很容易混淆,一字之差,法律后果大相径庭。定金在法律层面是担保的意思,保证合同能够履行,或者保证签订预约合同后,能够实现后面签订正式商品房买卖合同的法律目的,起到担保和保证的法律效果。订金是订立的意思,缴纳订金就是预付款,不具有担保的法律涵义。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

也就是说,市民如果签订了订方合同并缴纳了定金,如果任何一方没有按照合同约定,继续履行后面签订商品房买卖合同,那么就构成违约了。如果是购房者的原因,就是购房者违约,他缴纳的定金,开发商可以拒绝退还;如果是开发商的原因,那么就是开发商违约,就应该双倍返还购房者缴纳的定金。如果是订金,若是购房者没有继续履行后面的合同签订,那么开发商应该予以返还。

《司法解释》同时规定,既使缴纳的是定金,且并不是因为购房者的原因放弃履行合同,而是受限购政策等因素影响,考虑到交易的公平性,法律规定定金还是应该退还给购房者。因此,提醒市民预付定金时,一定要考虑成熟,慎重处理。

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